คนไทยทุกคน มีหน้าที่ต้องรู้กฏหมายไทย
หมวดนี้ จะนำเสนอบทความเกี่ยวกับ กฏกหมายที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน
ที่คุณต้องรู้ เพื่อใช้ในการดำรงชีวิตอย่างปกติสุข
[ http://ite.nectec.or.th/~elib/index.html ]

[ คัดลอกจาก คอลัมน์คนข้างศาล หนังสือพิมพ์เดลินิวส์ วันจันทร์ที่ 14 มิถุนายน 2542 ]
บ้านจัดสรร

"ผมได้ไปจองบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น 16 ตารางวา กับบริษัทจัดสรรแห่งหนึ่งในราคา 650,000 บาท วางเงินในวันทำสัญญา 10,000 บาท จากนั้นผมก็ผ่อนเงินดาวน์อีกเดือนละ 6,900 บาท อีก 24 งวด รวมเป็นเงิน 175,600 บาท ตกลงกันในสัญญาว่าเมื่อผมผ่อนเงินดาวน์ครบแล้ว ผมจะต้องจ่ายเงินอีก 474,400 บาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ปรากฏว่าเมื่อผมผ่อนเงินดาวน์ไปครบแล้วทางบริษัทบอกว่า ไม่สามารถโอนบ้านได้ เนื่องจากบริษัทเป็นหนี้ธนาคารอยู่ ทางธนาคารยึดโฉนดไว้ จนเวลาล่วงไปอีก 3 ปี ทางบริษัทแจ้งผมว่า ธนาคารได้ยื่นฟ้องศาลให้ทางบริษัทใช้หนี้ ส่วนการโอนบ้านของผมนั้น ต้องใช้วิธีให้ผมเป็นโจทก์ฟ้องบริษัทเป็นจำเลย แล้วจะทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน ส่วนทนายความของผมและเงินค่าว่าความนั้น ทางบริษัทจะเป็นผู้จัดหาและจ่ายค่าว่าความให้ ผมหมดทางแล้วและอยากได้บ้านมาก มีหนทางใดที่จะทำได้ก็เอาทุกอย่าง เมื่อถึงวันนัดก็ไปศาลกัน ฟ้องวันนั้นศาลก็ตัดสินวันนั้นเลย ให้เป็นไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความ มีสาระสำคัญว่าให้จำเลยไปโอนบ้านให้โจทก์ภายในกำหนด 7 วัน นับแต่วันทำยอมและโจทก์จะต้องชำระเงินค่าบ้านอีก 474,400 บาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่สามารถโอนกันได้ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ ครั้นผมคัดสำเนาคำพิพากษาของศาลไปให้ทางสำนักงานที่ดินดู เจ้าหน้าที่เขาดูแล้วบอกกับผมว่า ศาลตัดสินแล้วโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย มีโฉนดมาหรือเปล่า ผมบอกว่าโฉนดธนาคารยึดไว้ เจ้าหน้าที่บอกว่าอย่างงั้นก็ช้าหน่อย ต้องประกาศ 1 เดือนแล้วจึงจะออกใบแทนได้ และนัดให้มาใหม่เมื่อครบกำหนดประกาศ 1 เดือน ผมก็มาพร้อมกับบริษัทมาเซ็นชื่อโอนโฉนดให้ผม ต่อมาอีกประมาณ 1 เดือน ทนายความที่ทางบริษัทติดต่อจ้างมาว่าความให้ผมได้แจ้งให้ผมทราบว่า ผมจะต้องให้เงินเขาอีก 100,000 บาท เป็นค่าปิดปากเขา ถ้าผมไม่ให้เขาจะไปเปิดเผยให้ทางธนาคารทราบเรื่องทั้งหมดว่า ผมกับทางบริษัทรู้กันจ้างเขาเป็นทนายความฟ้องร้องกันแล้วเอาคำพิพากษาของศาลออกใบแทนโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ทางธนาคารฟ้องเพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์ของผมอีกแล้ว ผมจะไม่ได้อะไรเลย ดังนี้จะเป็นไปได้ไหมครับ ในเมื่อผมเองก็ได้รับการโอนที่ดินจากสำนักงานที่ดินไปเรียบร้อยแล้ว อย่างนี้ทางธนาคารจะยังมาฟ้องร้องเพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์ได้อีกจริงหรือครับ ผมปวดหัวมาก ไม่ทราบจะไปปรึกษาใคร ผมจึงเขียนจดหมายเล่าเรื่องราวพอสังเขปให้คนข้างศาลช่วยกรุณาไขข้อข้องใจให้ผมด้วยครับ"

เจ้าของจดหมายฉบับนี้บอกชื่อและที่อยู่จริงของตนเองและของบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ยกเว้นทนายความ แต่ผมได้ตัดชื่อจริงออก ทั้งนี้เพื่อรักษาชื่อเสียงของบุคคลที่เกี่ยวข้องดังกล่าว

การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินรายนี้เป็นการโอนตามคำพิพากษา อยู่ ๆ ธนาคารจะฟ้องร้องขอให้ศาลเพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินโดยไม่ได้ฟ้องยกเลิกเพิกถอนคำพิพากษาตามยอมเสียก่อนคงจะทำไม่ได้ และธนาคารจะมีสิทธิ์ฟ้องขอให้ศาลยกเลิกเพิกถอนคำพิพากษาตามยอมได้ก็ต่อเมื่อธนาคารมีสิทธิ์ในบ้านดังกล่าวดีกว่าเจ้าของจดหมายผู้ซื้อ และผู้ซื้อกับผู้ขายไปฟ้องร้องศาล แล้วทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยสมคบกันหลอกลวงศาล จนศาลหลงเชื่อว่ามีการซื้อขายกันจริงยอมพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น

ธนาคารมีสิทธิ์ในบ้านและที่ดินดีกว่าผู้ซื้อหรือไม่ เป็นปัญหาที่จะต้องทำความเข้าใจกันก่อนในเบื้องต้น ผู้ซื้อเล่ามาในจดหมายว่าได้ซื้อทาวน์เฮ้าส์จากบริษัทจัดสรรแห่งหนึ่ง แสดงว่าบริษัทจัดสรรดังกล่าวจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายจัดสรรที่ดิน คือ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 กล่าวคือ บริษัทจัดสรรจะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเสียก่อน จึงจะจัดสรรที่ดินได้ และในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินมีเงื่อนไขสำคัญอยู่ข้อหนึ่ง คือ ผู้ขอจัดสรรที่ดินจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จัดสรรโดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เมื่อได้รับอนุญาตแล้วกฎหมายห้ามมิให้ผู้จัดสรรทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่จัดสรร เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน

ถ้าดูจากตัวบทกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินแล้ว จะเห็นได้ว่าธนาคารไม่มีทางจะมีสิทธิ์ในบ้านและที่ดินที่เจ้าของจดหมายซื้อมาจากบริษัทจัดสรรได้เลย แม้บริษัทจัดสรรจะไปกู้เงินธนาคารมาลงทุนจัดสรรที่ดิน ธนาคารก็ไม่มีทางจะทำนิติกรรมก่อภาระผูกพันเหนือที่ดินที่จัดสรรได้ ธนาคารจะทำได้เพียงยึดโฉนดที่ดินไว้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้จากบริษัทจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีสิทธิ์ดังกล่าวเป็นเพียงบุคคล สิทธิ์ที่ใช้ยันได้เฉพาะบริษัทจัดสรรคู่สัญญาเท่านั้น จะใช้ยันผู้ซื้อบ้านและที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นบุคคลภายนอกหาได้ไม่

ทั้งการที่เจ้าของจดหมายนำคดีไปฟ้องศาลและทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับบริษัทจัดสรร แม้บริษัทจัดสรรจะเป็นคนจัดหาทนายความให้ ก็เป็นการที่เจ้าของจดหมายใช้สิทธิ์ที่มีอยู่ตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยสุจริต ไม่ใช่การสมคบกันหลอกลวงศาล แต่อย่างใด

ฉะนั้น ธนาคารจึงไม่น่าจะฟ้องร้องขอให้ศาลยกเลิกเพิกถอนคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวได้

ส่วนการที่ทนายมาขู่จะเอาเงินจากเจ้าของจดหมาย 100,000 บาท หากไม่ให้จะนำเรื่องที่บริษัทจัดสรรจ้างทนายดังกล่าวให้ยื่นฟ้องคดีให้แก่เจ้าของจดหมายไปเปิดเผยแก่ธนาคารนั้น น่าจะเข้าองค์ประกอบความผิดฐานรีดเอาทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 338 แถมผิดมารยาททนายความอีกต่างหาก

ครับ เพื่อความแน่ใจ ลองสอบถามตำรวจและสภาทนายความดูอีกทีก็น่าจะดี

คนข้างศาล


[ BACK TO LIST]
main พบแพทย์ คอมพิวเตอร์ เรื่องบ้าน เรื่องรถ เรื่องกฏหมาย เรื่องของผู้บริโภค เรื่องเบาๆ คลายเครียด
ห้องสมุด E-LIB[ hey.to/yimyam ][ pantip.com/ELIB ]

Best view with [IE3.02][NETSCAPE 4.05][OPERA 3.21]